Expensas: las 10 medidas que pueden tomar los vecinos para que no sean tan caras

admin

08/04/2021

La paritaria de los encargados marcó el calendario: las próximas expensas vendrán con aumento y habrá más subas en agosto, noviembre y marzo. Agobiados por este gasto obligatorio, en los edificios muchos se preguntan si no hay alguna forma de tener un alivio. Expertos responden que sí, pero que para eso los vecinos deben tomar varias medidas.

Algunas son simplemente cambios de hábitos a nivel individual que evitan gastos innecesarios. Otras requieren involucrarse más para lograr cambios en la forma de recaudar y utilizar el dinero común.

En esta nota se detallan, con el aporte de especialistas, diez medidas concretas que los copropietarios pueden tomar para que las expensas no aumenten tanto o que incluso se abaraten hasta un 50%.

Es una serie de acciones que apuntan a tres grandes objetivos: que el consorcio gaste menos, que gaste mejor y que también haga negocios para que las expensas dejen de ser su única fuente de ingresos.

Entre el 50 y el 80% del gasto de los consorcios se destina a pagar sueldos y cargas sociales. Foto Lucía Merle / Archivo
Entre el 50 y el 80% del gasto de los consorcios se destina a pagar sueldos y cargas sociales. Foto Lucía Merle / Archivo

Las medidas para reducir el gasto

Uno de los motivos por los cuales las expensas pueden estar en un nivel más alto del que corresponde es que el dinero común se esté usando para gastos innecesarios o evitables, o bien porque una parte se “desvía” de modo irregular hacia algún bolsillo.

Por eso, una forma de conseguir alivio en las expensas es que los copropietarios estén en contacto, participen de las reuniones, armen un Consejo y evalúen si cada gasto hecho es 100% necesario, además de controlar que se haya realizado al menor precio posible.

  1. CONTROLAR MUY DE CERCA AL ADMINISTRADOR

“Las expensas hoy aumentan por dos grandes causas. Una es el fuerte incremento de los sueldos y las cargas sociales, que se llevan 50% a 80% de lo recaudado. Y la otra causa es que no se controla bien a los administradores, lo que da lugar a sobreprecios“, explica Victoria Loisi, secretaria general de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.

“Es algo habitual -agrega la abogada-. Hay administradores que a mí me han confesado que se llevan un 10% del costo de cada arreglo. A veces liquidan gastos por compras ridículas y claramente excesivas, o incluso de obras jamás realizadas. Y si no hay control, pasa.”

¿Pero cómo se debería controlar? Según Loisi, no basta con mirar bien la liquidación de cada mes: además los vecinos deberían controlar cada uno de los comprobantes de los gastos que allí figuran, así como el extracto de la cuenta bancaria.

Conviene también conocer el reglamento del edificio, así como la parte del Código Civil y Comercial dedicada a la Propiedad Horizontal, para tener muy en claro qué gastos corresponde dividir entre todos y cuáles no.

Ahora las reuniones de consorcio se realizan por Zoom. Foto Archivo Clarín
Ahora las reuniones de consorcio se realizan por Zoom. Foto Archivo Clarín

En la Ciudad, todo propietario tiene derecho a pedir copias digitalizadas de todos los comprobantes, para controlarlos. Ese trabajo que suele quedar en manos de los miembros del Consejo de Propietarios.

El problema es que en muchos edificios no está conformado, por falta de propietarios dispuestos a integrarlo.

“Hay muy buenos administradores, pero otros cometen irregularidades muy costosas. Ante esos casos, la única solución es hacer una asamblea, sacarlo y, si se tienen pruebas, demandarlo por daños y perjuicios”, indicó Loisi.

  1. INVOLUCRARSE EN LA BÚSQUEDA DE PRESUPUESTOS

En la Liga del Consorcista aconsejan que, además de controlar los gastos, sean los vecinos -y no sólo el administrador- los encargados de salir a buscar los presupuestos de obras y servicios que se llevan a la Asamblea.

“De esa manera, por ejemplo, se logra ahorrar mucho en el mantenimiento de ascensores​ y otros proveedores Cuando se deja todo en manos del administrador, los sobreprecios pueden ser muy grandes”, añadió Loisi.

  1. EVITAR DESCUIDOS E INCONDUCTAS QUE INFLAN EL GASTO COMÚN

Muchas veces las expensas son más caras de lo debido también porque quienes viven en el edificio cometen descuidos y acciones irresponsables que obligan al consorcio a incurrir en gastos evitables.

Estos son algunos ejemplos típicos de lo que cada uno debería evitar:

  • Tener canillas goteando e inodoros que pierden sin reparar. Eso obliga a la bomba de agua a funcionar más seguido, elevando el gasto de energía del edificio. Y, si hay medidor de agua, también impacta en esa factura.
  • Tirar al inodoro residuos que obstruyen las cañerías. Obliga al consorcio a contratar servicios de destapación que, además de ser costosos, pueden dañar las tuberías, lo que genera nuevos problemas y gastos.
  • Dejar caer el agua que gotea de los aires acondicionados. Si no se recolecta o instala un evaporador, además de molestar a los vecinos de abajo, se provocan daños costosos de reparar.
  • Ensuciar lugares de uso común, como pasillos y terrazas. Puede hacer que todos deban pagarle horas extras al personal de limpieza.
  • Usar mal y dañar los ascensores. Cuando sube más gente de lo debido, no sólo puede quedar un tiempo fuera de servicio. Si se rompe algún componente, la reparación es costosa. También es común que se deban cambiar espejos por descuidos al entrar con bicis.
A veces el mal uso de los ascensores les genera gastos extras a los consorcios, que terminan inflando las expensas. Foto Juan José García /Archivo Clarín
A veces el mal uso de los ascensores les genera gastos extras a los consorcios, que terminan inflando las expensas. Foto Juan José García /Archivo Clarín

Matías Ruiz, presidente de la Asociación Civil Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AIPH), explica: “La ley y los reglamentos indican que el propietario que daña o rompe algo, afectando al resto, está obligado a repararlo“.

“Eso se debe cumplir, el problema es que no siempre la inconducta puede probarse”, comenta. Si no está claro quién fue, pagan todos.

  1. ¿ENCARGADO O SERVICIO DE LIMPIEZA?

En muchos edificios, cuando el encargado se jubila, los propietarios vienen tomando la decisión no reemplazarlo. Contratan, en cambio, un servicio de limpieza tercerizado y ponen en alquiler la vivienda que el portero ocupaba.

“Así muchos consorcios logran bajar un 20 o 30% el gasto en personal, que es el principal. Y otros, hasta un 50%. Lo importante, para evitar problemas, es que la empresa de limpieza esté bien constituida y aporte al Sindicato de Obreros de Maestranza (SOM)”, asegura Loisi, de la Liga del Consorcista.

Otras veces, la opción es seguir teniendo un encargado, pero sin vivienda y jornalizado: que trabaje no más de 18 horas semanales sólo para tareas de limpieza específicas. “Para un edificio chico, hoy eso es lo más económico”, asegura Ruiz.

Algunos consorcios, cuando el encargado se jubila, optan por no reemplazarlo para bajar el gasto. Foto Jorge Sánchez / Archivo Clarín
Algunos consorcios, cuando el encargado se jubila, optan por no reemplazarlo para bajar el gasto. Foto Jorge Sánchez / Archivo Clarín

  1. ¿PERSONAL DE SEGURIDAD O VIGILANCIA REMOTA?

Para reducir el monto de las expensas, otro “ajuste” que se viene decidiendo en muchos consorcios es reemplazar a los guardias o serenos -que hoy salen al menos $ 450 por hora- por servicios de vigilancia electrónica que resultan más económicos.

El más conocido es el que consiste en colocar un tótem con una pantalla que muestra a alguien que está vigilando los accesos desde otro lugar a través de cámaras, con garantía de monitoreo las 24 horas.

El sistema de vigilancia remota con tótem que en muchos edificios reemplazó a los serenos. Foto Prosegur
El sistema de vigilancia remota con tótem que en muchos edificios reemplazó a los serenos. Foto Prosegur

Prosegur, firma pionera en esta modalidad, ofrece actualmente su Ojo de Halcón a los consorcios con la instalación bonificada del tótem y de dos cámaras, y cobra luego un abono de $ 78.800 más IVA por mes ($ 95.348 finales), según informaron a Clarín.

En otras empresas, menos conocidas, es posible hoy hallar servicios similares a un precio un poco menor.

Las medidas para gastar mejor

Para reducir las expensas, así como es clave eliminar los gastos innecesarios e irregulares, también lo es que los gastos esenciales se hagan de un modo inteligente, eficiente y sin dudar en realizar inversiones que, aunque duelan ahora, generan grandes ahorros a largo plazo.

6. RENOVAR O ANULAR SERVICIOS CENTRALES INEFICIENTES

Las típicas inversiones que conviene realizar, según Ruiz, son las que permiten tener servicios centrales y comunes de alta eficiencia energética, con grandes ahorros en las boletas de luz y gas del consorcio.

  • Calefacción central. Reemplazar las viejas calderas por sistemas modernos mucho más eficientes.
  • Ascensores. Colocarles variadores de frecuencia, que ahorran mucha energía. Se advierte la presencia de estos dispositivo porque hace que frenen despacio.
  • Iluminación. Reemplazar las lámparas viejas por las de tecnología LED, mucho más eficientes.

7. EVITAR OBRAS “PARCHE”: LO BARATO, TARDE O TEMPRANO, SALE CARO

Un error que se termina pagando caro en las expensas es descuidar, en nombre de un ahorro de corto plazo, el mantenimiento preventivo básico del edificio.

“En edificios viejos llega un momento en que conviene hacer un gasto grande en cambiar todos los caños de agua, porque ir haciendo el trabajo de a partecitas, cada vez que se rompe un tramo, termina siendo mucho más costoso”, ejemplifican en la Asociación Administradores Independientes de Propiedad Horizontal.

“Lo mismo ocurre con la red de gas. Conviene mucho más llamar a un matriculado e ir haciendo de a poco todo lo pendiente que esperar a que un día venga Metrogas y deje a todos sin suministro por meses”, agregan.

Tener todo eléctrico, el recurso obligado de quienes se quedan varios meses sin gas hasta realizar obras de mantenimiento atrasadas. Foto Archivo Clarín
Tener todo eléctrico, el recurso obligado de quienes se quedan varios meses sin gas hasta realizar obras de mantenimiento atrasadas. Foto Archivo Clarín

  1. USAR LA CUENTA BANCARIA ESPECIAL BONIFICADA

En la Ciudad de Buenos Aires, los consorcios tienen una oportunidad de ahorrarse más de $ 30 mil al año en gastos bancarios si aprovechan un beneficio lanzado en 2018 justamente para ayudar a que la expensas bajen.

Lo que deben hacer es abrir en el Banco Ciudad una cuenta corriente especial llamada Cuenta Consorcio, que tiene costos bonificados, y centralizar allí todos los movimientos de dinero.

La cuenta incluye el servicio de banca electrónica para los pagos de haberes, de proveedores, de impuestos y de servicios; el servicio de recaudación; y para consorcios de la Ciudad, transferencias gratis sin tope y chequeras con comisión bonificada.

“En los últimos seis meses se han sumado cerca de 500 nuevos consorcios y ya son más de 5.000 los que cuentan con estos servicios bancarios bonificados”, destacan en la entidad pública.

Para adherirse, toda la información se puede consultar en este enlace.

Las medidas para generar ingresos

“Para bajar las expensas o encarar una obra grande sin tanto impacto se puede bajar otros gastos, pero también es importante tratar de buscar fuentes alternativas de financiación“, dice Matías Ruiz, de AIPH.

Es decir, que la única opción no sea siempre la de meterle la mano en el bolsillo al propietario, sino buscar que alguien más aporte la plata necesaria. Que el consorcio empiece a generar ingresos.

Edificios con buena ubicación pueden aprovecharla para generar ingresos con avisios publicitarios. Foto Mario Quinteros / Archivo
Edificios con buena ubicación pueden aprovecharla para generar ingresos con avisios publicitarios. Foto Mario Quinteros / Archivo

  1. HACER CONTRATOS DE PUBLICIDAD

Algunos edificios permiten a empresas de publicidad colocar carteles con avisos o pintarlos en la fachada. A cambio, reciben montos que permiten bajar considerablemente las expensas.

Otra jugada habitual, ante la necesidad de hacer una obra, es cubrir el costo de los andamios colocando por al menos seis meses un mediasombra con publicidad. 

  1. ALQUILAR ESPACIOS COMUNES OCIOSOS

Hay edificios que, para reducir las expensas, ponen en alquiler la vivienda antes habitada por el encargado. O que incluso, si tienen un hall de entrada muy amplio, lo subdividen para construir una oficina y alquilarla.

El otro espacio común que se suele aprovechar es la terraza.

Según Ruiz, ceder parte del espacio para la instalación de cajas de distribución de servicios de telefonía e Internet puede sumar más de $ 100 mil por año. Y, si es una antena de telefonía celular, más de $ 500 mil. 

MG

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